Особенности оценки элитной жилой недвижимости

Элитная недвижимость, элитные жилые комплексы, элитный дом, продажа элитных квартир – как часто в нашем обиходе встречается слово «элитный». Было бы интересно разобраться, что вкладывают в понятие элитная недвижимость принятые отраслевые классификации, и сопоставить с этим заложенные для отечественных объектов статусы и какие особенности имеет процедура оценки такого рода имущество.

К слову, общерыночной классификации жилой недвижимости не существует, попытки ее создания пока не увенчались успехом. Эксперты, в первую очередь связывают это с тем, что жилые объекты имеют очень сложный набор характеристик. При этом важность каждой из них для различных участников рынка разная.

Во-вторых, рыночная ситуация меняется очень быстро, в том числе растут и требования со стороны покупателей, и соответственно усиливается и конкуренция среди девелоперов, изменяются как характеристики жилья разных классов, так и оценки важности отдельных параметров жилых объектов.

Эконом, массовый, средний, бизнес, элит, премиум, luxe, de luxe и другие сегменты выделяют на рынке жилой недвижимости. Однако эксперты сходятся в том, что такое обилие сегментов с часто перекрещивающимися характеристиками объектов усложняет понимание рынка, особенно с точки зрения покупателей, для которых тонкая грань между всеми этими подгруппами порой просто не видна.

Классы недвижимости

Поэтому чаще всего принято выделять только три базовых класса. Это эконом-класс, бизнес-класс и элитный класс.

Под категорию «элитная недвижимость» в разных районах мира подпадают самое множество неоднозначных объектов, хотя вооражение при этом словосочетании обычно вырисовывает дворцы, особняки, что часто не соответствует реальной картине.

Но каков бы не был объект, проходящий под именем «элитная недвижимость», есть другая сторона в этой сфере рынка, а именно главные его субъекты – продавец такой недвижимости, покупатель, посредник и их взаимоотношения часто носят интригующий и интересный характер. Многое в отношениях к элитной недвижимости зависит от мировоззрения и внутренней культуры его приобретателя, различие менталитета приводит к кардинально разным подходам к памятникам старины.

В одних странах, при реконструкции нового жилья используются соответственно старые материалы, не нарушающие общего фона, и старинные детали убранства. Попутно тщательно реставрируются росписи, косервируются возможно большее количество традиционных деталей того времени.

К сожалению, большинство покупателей не могут оценить важность сохранения старинных деталей и фрагментов, стремление к ложной роскоши вызывает необратимые изменения и гибель истории и уникальности приобретенной постройки. Отечественный рынок элитной жилой недвижимости не так богат историческими объектами, поэтому оценка такого рода объектов редко встречается на рынке оценочных услуг.

Какие факторы влияют на оценку элитной недвижимости?

Оценка элитных квартир и домов имеет ряд нюансов, не зная которые трудно определить объективную стоимость недвижимости. Так, наряду с метражом и техническим состоянием объекта необходимо учитывать специфичные факторы:

  • престижность района (близость исторических или культурных объектов, вид из окон, прочее)
  • развитость инфраструктуры (система охраны, наличие подземной парковки и др.)
  • социальный статус соседей (соседство с квартирами и домами политических деятелей или эстрадных звезд значительно повышает стоимость объекта)

Поскольку элитные квартиры и дома имеют индивидуальную (дизайнерскую) планировку, часто такая недвижимость выставляется на рынок меблированной. Дизайн интерьера,наличие, качество и стиль внутренней отделки – важные критерии, которые нужно учитывать при оценке элитной недвижимости.

Индивидуальный подход

Оценщики определяют рыночную стоимость каждого объекта элитной недвижимости индивидуально. Для расчета оценщику необходимо проанализировать не только сложившийся уровень цен в этом сегменте рынка, но и ряд факторов, которые учитывают как общие характеристики объекта, так и индивидуальные.

К общим характеристикам относятся местоположение, тип дома, инфраструктура района, удаленность от транспортных магистралей, качество инженерных систем дома, качество внутренней отделки, дополнительные улучшения (система кондиционирования, подогреваемые полы), наличие мебели, ландшафтный дизайн и площадь земельного участка под домом.

Помимо этого каждый объект на элитном рынке должен сегодня обладать уникальной привлекательной концепцией, выраженной в архитектуре, планировках, инфраструктуре и стиле жизни его обитателей.

Кроме того, при оценке объекта важно оценивать не только привлекательность комплекса или поселка, в целом, но и качество приобретаемого лота, в частности.

К примеру, в «правильном» жилом комплексе можно наткнуться на квартиру площадью в 200 м.кв. с тремя окнами. А дом площадью в 1 000 может быть расположен всего на 15 сотках. Такие объекты не будут ликвидными даже в рамках самых лучших проектов, что имеет отображение на результате оценки.

Индивидуальные характеристика в каждом случае «индивидуальны», так как зависят от субъективного мнения собственника о ценности и уникальности своего объекта недвижимости.

Также, учитывается текущее состояние рынка: дефицит или избыток предложений, какой тип сделок преобладает на рынке — альтернативные или свободные продажи, по какой схеме будет происходить сделка купли-продажи оцениваемой элитной жилой недвижимости. Все эти факторы могут сильно повлиять на рыночную стоимость объекта.

Профессиональная оценка часто расходится с представлениями собственников о стоимости недвижимости. Имеют место случаи, когда собственник свято веря в «элитность» своей недвижимости не воспринимает трезвость и объективность оценщика относительно объекта. Достаточно часто такие ситуации складываются при необходимости проведения оценки недвижимости для целей залога.

Перед оценщиком стоит сложная задача — правильно обосновать свои результаты. Оценка жилой недвижимости важна для совершения различных сделок, а также других операций, связанных с приобретением или реализацией имущественных прав. Объективная оценка элитной недвижимости является залогом успешной сделки.

Добавить комментарий Ваш email не будет опубликован