Эксплуатационная экспертиза

Эксплуатационная экспертиза недвижимости является одной из составляющих комплексного аудита недвижимости, ее задачей является оценка эффективности текущего способа эксплуатации здания, и выбор наиболее оптимального варианта использования объекта недвижимости с точки зрения технической, юридической и финансовой возможности и, конечно, экономической целесообразности. Эта услуга является частью комплекса строительного сервейинга и мониторинга процесса строительства, но также может проводится и в качестве отдельного исследования.

Каждый объект недвижимости имеет некоторое количество разновидностей юридически разрешенных и экономически доступных вариантов эксплуатации. Задача эксплуатационной экспертизы состоит в оценке и анализе результативности эксплуатации недвижимого объекта.

Условно можно выделить несколько стадий исследования включающих следующие виды анализа: технический, финансово-экономический анализ и юридический. Основным полем исследования являются технические параметры эксплуатации здания, которые в свою очередь влияют на экономику, то есть формируют затратную часть.

Данная услуга более всего востребована на рынке коммерческой недвижимости, что вполне объяснимо, ведь затраты на эксплуатацию являются важным критерием не только для владельца недвижимости, но для потенциальных либо существующих арендаторов.

Эксперты компании М Сonsulting Group в процессе проведения эксплуатационной экспертизы с помощью объективных специализированных методик выявляют наиболее рентабельные и конкурентные способы и методы использования конкретного здания либо комплекса зданий.

Наш опыт свидетельствует, что в подавляющем большинстве случаев, даже незначительные инвестиции способны в долгосрочной перспективе значительно снизить расходы на эксплуатацию здания. А в случае, если проект предусматривает глубокую модернизацию или вовсе является новым, не функционирующим ранее, специалисты по данному виду экспертизы способны предложить довольно большой спектр вариантов оптимизации и сокращения расходов.

Среди комплекса действий непосредственно влияющих на модель эксплуатации здания могут быть: модернизация либо замена инженерных сетей, так и изменения стратегии использования здания с точки зрения снижения затрат на его функционирование, вплоть до консервации некоторых помещений.

Как проводится эксплуатационная экспертиза

Для получения результатов проводится тщательный анализ рыночных и стоимостных факторов, качественных характеристик конкретного недвижимого объекта и его земельного участка. Также наши эксперты в обязательном порядке выезжают на место чтобы объективно оценить текущее положение дел и провести ряд инструментальных обследований объекта недвижимости.

Далее производится идентификация востребованных рынком вариантов использования, которые совместимы с характеристиками объекта проходящего экспертизу. Для каждого варианта производится оценка всех видов регулярного дохода, затраты на реализацию и последующую эксплуатацию, определяется уровень доходности и выводится оценочная стоимость самого недвижимого объекта.

Не смотря на то, что основным полем исследования является техническая и экономическая составляющая, в обязательном порядке проводится анализ правовых факторов функционирования здания. Это необходимо для того, чтобы определить возможные риски и затраты при смене способа эксплуатации исследуемого здания.

Каждый вариант реализации сопровождается разработкой детального плана мероприятий по его реализации с фиксацией конкретных участников проекта, поэтапных сроков выполнения, источников финансовых поступлений.

Наиболее продуктивный вариант использования недвижимого объекта должен соответствовать четырем критериям:

  • Быть юридически безукоризненно обоснованным
  • Физически осуществимым
  • Обеспеченным с финансовой точки зрения
  • Давать максимально возможную прибыльность

Также важным критерием является управленческая возможность осуществления изменений, для анализа которой требуется тесное взаимодействие с заказчиком.

Стоит отметить, что проводить эксплуатационную экспертизу допускается как в уже существующем и функционирующем здании, так и для еще не возведенного строения в рамка развития проекта.

В результате проведения экспертизы, заказчик получает детальный отчет содержащий информацию о текущем состоянии объекта недвижимости и предложения по повышению эффективности эксплуатации здания. Стоит заметить, что эта услуга может не только являться частью комплексного аудита или мониторинга строительства, но и предоставляться как самостоятельная.