Попит на севейінг з посиленням конкуренції буде рости

На ринку нерухомості сьогодні конкурентноздатні компанії, грамотно прораховують ризики, які мають міцний фінансовий і адміністративний ресурс. Однак і вони змушені вдаватися до інструментів ефективного ведення бізнесу, вже загальноприйнятим на розвинених ринках, але поки інноваційним в Україні. Про те, як це працює.

Грамотний інвестор прагне керувати витратами, оптимізувавши процес

— Сервейінг як інструмент контролю і оптимізації процесу будівництва відрізняється від знайомого всім проджектменеджмента?

— Проджект-менеджмент орієнтований на управління, забезпечення процесу. У меншій мірі, на аналіз оптимальних рішень і функцію контролю. Він працює з існуючими бізнес процесами. Його завдання їх підтримувати і управляти.

Сервейінг ж — це, в першу чергу, аналіз і пошук оптимальних рішень, аудит і контроль процесів. Плюс в сервейінге істотну роль грає функція оптимізації процесу будівництва, спрямована на зниження ризиків інвесторів. Іншими словами – проджектменеджмент може бути однією зі складових сервейінга.

Основне завдання сервейінга – запобігти неефективне використання коштів підрядними організаціями, що значно зменшує навантаження на вартість проекту. Залучення Сервейер в процес будівництва дозволяє уникнути додаткового фінансового навантаження, використовувати сучасні будівельні матеріали, ефективний менеджмент, передові будівельні технології.

— Що в принципі ініціювало появу сервейінга?

— Його необхідність спочатку обгрунтована різними, часто, протилежними, мотиваціями інвестора (кредитора) і підрядної будівельної організації.

— Наскільки ця діяльність повинна бути забезпечена законодавчо? Чи вистачає сьогоднішнього законодавства для повноцінної роботи?

— Чи потрібні освітні програми, система сертифікації і система ліцензування діяльності.

Технагляд як невелика складова сервейінга цей шлях вже пройшов. Зараз є Асоціація фахівців технічного нагляду, введена система персональної сертифікації, діяльність ліцензується і т. Д.

Сервейінг ж, як нове на ринку поняття, тільки починає цей шлях. І, може бути, ми саме з боку ринку повинні підказати державі, які функції можемо виконувати і як саме організувати діяльність так, щоб вона була найбільш ефективною і прозорою.

За великим рахунком, в діяльності Сервейер зацікавлені всі. І державні проекти, які реалізуються зараз, могли б стати ефективнішою із залученням незалежного будівельного аудиту.

У нашій практиці є ситуації, при яких договірні відносини «інвестор (державна компанія) — забудовник (приватна компанія)» з партнерами по будівельних об’єктах настільки переплелися і заплуталися, що виникають суттєві ризики зриву реалізації проекту.

А для успішної реалізації наступного етапу проекту потрібно отримати чітку незалежну експертну оцінку фактичного стану фінансових взаєморозрахунків двох суб’єктів господарської діяльності. Тому в такому проекті, щоб сервейінг присутній з самого початку для успішного здійснення контролю за долями капітальних вкладень учасників.

— Цей інструмент спрямований на державні проекти?

— Не тільки. Це всього лише один з прикладів того, як Сервейер можуть працювати з державними програмами. Як показує практика, сьогодні в сервейінге здебільшого зацікавлені приватні інвестори, особливо з іноземним капіталом, які прагнуть до максимальної прозорості всіх етапів процесу будівництва. Тому ми проводимо аудит технічних процесів і матеріалів, мінімізуємо фінансові, технологічні та виробничі ризики, оптимізуємо внутрішні процеси і надаємо юридичний супровід.

Звичайно ж, сьогоднішні забудовники можуть організувати у себе відповідний підрозділ, але такі підрозділи, не будучи повністю незалежними, не можуть бути ефективними, що підтверджує зарубіжний досвід.

— Скільки інвестор зможе заощадити?

— Суть економії полягає в запобіганні збільшення вартості будівництва від 20 до 50%, а іноді і більше. Це безпосередньо залежить від рівня і якості підготовки проектної документації, зведеного кошторисного розрахунку, рівня кваліфікації топменеджмента служби замовника, практичного досвіду генерального підрядника і рівня професіоналізму субпідрядних організацій.

Некоректне і непрофесійне виконання робіт на кожному з етапів вводить інвесторів в додаткові ризики, запобігання яких і є основне завдання Сервейер. Всі складові процесу будівництва, які впливають на кінцевий результат і собівартість будівництва, ми моніторимо, аналізуємо і видаємо найбільш оптимальний варіант у вигляді експертного звіту.

— Чому сервейінг став особливого затребуваним саме зараз?

— Раніше величина рентабельності девелоперських проектів була настільки значною (200-300%), що збільшення собівартості на 30-50% було некритичним для економічних параметрів проекту. На першому місці були терміни будівництва з огляду на високий ступінь ліквідності ринку.

Сьогодні ситуація кардинально змінилася, рентабельність, за заявами девелоперів, впала до 10-30%, відповідно, питання собівартості та контролю витрат став одним з найбільш актуальних.

Міста мільйонники нинішні кредитні ставки здатні витримати

— Яка структура сьогоднішнього ринку нерухомості. І прогнози щодо його розвитку?

— Як відомо, будівництво – одна з базових галузей економіки. І критерієм здоров’я ринку серед інших показників є здатність економіки будівництва витримувати існуючу відсоткову ставку за банківськими кредитами. Якщо економіка позитивна, то ринок живе і нормально розвивається.

Якщо немає, то будівельна галузь втрачає такий потужний джерело фінансових ресурсів, як банківські кредити за ринковими ставками. І це веде до посилення ролі держави на будівельному ринку, прибутковість зменшується, рентабельність не дозволяє ринку розвиватися, відбувається падіння приватних капітальних вкладень, що призводить до більш активної участі держави на будівельному ринку.

Сьогодні на ринку залишилися тільки професіонали – серйозні девелоперські компанії, які звикли прораховувати ризики спочатку і мають за спиною серйозний інвестиційний капітал.

Всі випадкові гравці пішли. І схеми, що працюють при рентабельності в 300%, лопнули, коли рентабельність стала 50%. Не потрібно говорити, що часи, коли ринок працював на тебе, пройшли. Виграє той, хто знає, як заробити на покриття ставки по кредиту, і постійно оптимізує внутрішні бізнес процеси.

— Чи витримує ринок сьогодні кредитні ставки? Будівельники стогнуть з приводу високих кредитних ставок … Або вони лукавлять?

— В основі лежить собівартість будівництва і ціна реалізації, яка в свою чергу залежить від місця розташування об’єкта. Якщо узагальнювати, то в центральних і привабливих місцях великих міст при собівартості будівництва в $ 800-1000 плюс кредитна ставка на період будівництва та подальший продаж або оренда — економічно вигідна.

Але чим далі на периферію, тим різниця між собівартістю і ціною реалізації нижче і рентабельність наближається до нуля. Так що відповідь на питання про те, чи витримує ринок кредитні ставки, потрібно починати з місця.

Міста мільйонники витримують. Безумовно, різні сегменти ринку нерухомості поводяться по-різному, але в більшості випадків собівартість будівництва плюс кредитна ставка спокійно «поміщаються» в вартості продажу.

Сьогодні вже немає заробітку «в рази», і від цього будівельникам доведеться відвикати. Свідомість операторів ринку готове до того, що до реалізації проекту потрібно підходити після детального аналізу, прорахувавши всі можливі ризики. І необхідність появи на ринку сервейінгових компаній цілком логічна і обгрунтована.

Додати коментар Ваш email не буде опублікований