Особливості оцінки елітної житлової нерухомості

Елітна нерухомість, елітні житлові комплекси, елітний будинок, продаж елітних квартир — як часто в нашому побуті зустрічається слово «елітний». Було б цікаво розібратися, що вкладають в поняття “елітна нерухомість” прийняті галузеві класифікації, і зіставити з цим закладені для вітчизняних об’єктів статуси і які особливості має процедура оцінки такого роду майна.

До слова, загальноринковою класифікації житлової нерухомості не існує, спроби її створення поки не увінчалися успіхом. Експерти, в першу чергу пов’язують це з тим, що житлові об’єкти мають дуже складний набір характеристик. При цьому важливість кожної з них для різних учасників ринку різна.

По-друге, ринкова ситуація змінюється дуже швидко, в тому числі ростуть і вимоги з боку покупців, і відповідно посилюється і конкуренція серед девелоперів, змінюються як характеристики житла різних класів, так і оцінки важливості окремих параметрів житлових об’єктів.

Економ, масовий, середній, бізнес, еліт, преміум, luxe, de luxe і інші сегменти виділяють на ринку житлової нерухомості. Однак експерти сходяться в тому, що така велика кількість сегментів з часто перехресними характеристиками об’єктів ускладнює розуміння ринку, особливо з точки зору покупців, для яких тонка грань між усіма цими підгрупами часом просто не видно.

Класи нерухомості

Тому найчастіше прийнято виділяти тільки три базових класу: економ-клас, бізнес-клас і елітний клас.

Під категорію «елітна нерухомість» в різних районах світу підпадають саме безліч неоднозначних об’єктів, хоча уява при цьому словосполученні зазвичай вимальовує палаци, особняки, що часто не відповідає реальній картині.

Але який б не був об’єкт, що проходить під назвою «елітна нерухомість», є інша сторона в цій сфері ринку, а саме головні його суб’єкти —продавець такої нерухомості, покупець, посередник і їх взаємини часто носять інтригуючий і цікавий характер. Багато що у відносинах до елітної нерухомості залежить від світогляду і внутрішньої культури його набувача, відмінність менталітету призводить до кардинально різних підходів до пам’яток старовини.

В одних країнах, при реконструкції нового житла використовуються відповідно старі матеріали, що не порушують загального фону, і старовинні деталі оздоблення. Попутно ретельно реставруються розписи, косервіруєтся якомога більша кількість традиційних деталей того часу.

На жаль, більшість покупців не можуть оцінити важливість збереження старовинних деталей і фрагментів, прагнення до помилкової розкоші викликає незворотні зміни і загибель історії та унікальності придбаної споруди. Вітчизняний ринок елітної житлової нерухомості не так багатий історичними об’єктами, тому оцінка такого роду об’єктів рідко зустрічається на ринку оціночних послуг.

Які чинники впливають на оцінку елітної нерухомості?

Оцінка елітних квартир і будинків має ряд нюансів, не знаючи які важко визначити об’єктивну вартість нерухомості. Так, поряд з метражем і технічним станом об’єкта необхідно враховувати специфічні фактори:

  • Престижність району (близькість історичних або культурних об’єктів, вид з вікон, інше)
  • Розвиненість інфраструктури (система охорони, наявність підземної парковки і ін.)
  • Соціальний статус сусідів (сусідство з квартирами і будинками політичних діячів або естрадних зірок значно підвищує вартість об’єкта)

Оскільки елітні квартири і будинки мають індивідуальне (дизайнерське) планування, часто така нерухомість виставляється на ринок мебльованою. Дизайн інтер’єру, наявність, якість і стиль внутрішнього оздоблення — важливі критерії, які потрібно враховувати при оцінці елітної нерухомості.

Індивідуальний підхід

Оцінювачі визначають ринкову вартість кожного об’єкта елітної нерухомості індивідуально. Для розрахунку оцінювачу необхідно проаналізувати не тільки нинішній рівень цін в цьому сегменті ринку, але і ряд факторів, які враховують як загальні характеристики об’єкта, так і індивідуальні.

До загальних характеристик відносяться розташування, тип будинку, інфраструктура району, віддаленість від транспортних магістралей, якість інженерних систем будинку, якість внутрішньої обробки, додаткові поліпшення (система кондиціювання, що підігріваються підлоги), наявність меблів, ландшафтний дизайн та площа земельної ділянки під будинком.

Крім цього кожен об’єкт на елітному ринку повинен сьогодні володіти унікальною привабливою концепцією, вираженої в архітектурі, плануваннях, інфраструктурі та стилі життя його мешканців.

Крім того, при оцінці об’єкта важливо оцінювати не тільки привабливість комплексу або селища, в цілому, але і якість придбаного лота, зокрема.

Наприклад, в «правильному» житловому комплексі можна наштовхнутися на квартиру площею в 200 м.кв. з трьома вікнами. А будинок площею в 1 000 може бути розташований всього на 15 сотках. Такі об’єкти не будуть ліквідними навіть в рамках найкращих проектів, що має вплинути на результати оцінки.

Індивідуальна характеристика в кожному випадку «індивідуальна», так як залежать від суб’єктивної думки власника про цінності і унікальності свого об’єкта нерухомості.

Також, враховується поточний стан ринку: дефіцит або надлишок пропозицій, який тип угод переважає на ринку — альтернативні або у вільному продажу, за якою схемою буде відбуватися угода купівлі-продажу оцінюваної елітної житлової нерухомості. Всі ці фактори можуть сильно вплинути на ринкову вартість об’єкта.

Професійна оцінка часто розходиться з уявленнями власників про вартість нерухомості. Мають місце випадки, коли власник свято вірячи в «елітність» своєї нерухомості не сприймає тверезість і об’єктивність оцінювача щодо об’єкта. Досить часто такі ситуації складаються при необхідності проведення оцінки нерухомості для цілей застави.

Перед оцінювачем стоїть складне завдання — правильно обгрунтувати свої результати. Оцінка житлової нерухомості важлива для здійснення різних угод, а також інших операцій, пов’язаних з придбанням або реалізацією майнових прав. Об’єктивна оцінка елітної нерухомості є запорукою успішної операції.

Додати коментар Ваш email не буде опублікований