Сервейинг экономит 20-30% средств инвестора

Классический рынок девелопмента развивается в двух направлениях: комплексный (от строительства до управления) и только управление. В Украине второй вариант, несмотря на оживление девелоперского бизнеса за 2 последних года, не прижился.

Игроки рынка предпочитают строить и управлять сами рентабельность бизнеса от передачи объекта в управление сторонней организации сразу снижается на 5–7%. И предложений по качественному управлению мало.

Планам получить желаемую доходность противодействует ряд объективных факторов, влияние которых будет только усиливаться. Возьмем пример наиболее привлекательного сегодня для инвесторов сегмента – торговой недвижимости.

Развитие торговой недвижимости

Во-первых, предложение площадей в ТЦ ежегодно увеличивается. Это происходит не только в столице и «миллионниках», но и в городах с населением в 300–500 тыс. жителей. Одновременно рентабельность объектов падает, торговый оборот, растущий на 11–12% в год, не поспевает за темпами роста предложения новых площадей.

Доходность инвестиций в ТЦ наиболее популярного у инвесторов Киева сейчас снижается, и будет падать в будущем. Если в начале развития торгового сегмента, лет 5–7 назад, доходность ТЦ зашкаливала за 25–30% годовых (из-за высоких арендных ставок, больших потоков покупателей и отсутствия сильной рыночной конкуренции), то сегодня она постепенно нормализуется и составляет 15–17% годовых для девелоперских проектов.

Во-вторых, рост стоимости строительства за последнее время существенно обогнал вялотекущий рост арендных ставок, поэтому произошло снижение окупаемости проектов до 8–9 лет, а в некоторых случаях и дольше. Хотя, этот фактор – не определяющий при принятии решений девелоперами о начале инвестиционного процесса.

Для девелопера главное – цена при выходе из проекта и, соответственно, маржа, которую он получит на свои первоначально вложенные средства.

Сегодня девелопер может заработать максимум, когда выходит из проекта на стадии заполненного арендаторами и сданного в эксплуатацию ТЦ. На продаже такого объекта он может заработать 10–15% годовых.

Очевидно, что чем плотнее заполнен ТЦ арендаторами, чем больше в нем покупателей, тем выше цена выхода из проекта.

В-третьих, нужно учитывать, что цена земельных участков в привлекательных местах растет в разы, и таких участков становится все меньше. Стоимость проектов в центральной части города возрастает за счет учета различных ограничений. В то же время, темпы роста арендных ставок и торгового оборота ниже роста стоимости участка. Далее, возникновение новых ТЦ приводит к оттоку части арендаторов и потребителей от старых и к снижению доходности последних.

Доходность и арендные ставки

На доходность влияет и увеличение площадей, занимаемых развлекательными операторами – наименее доходными арендаторами моллов, а также общее снижение товарооборота. Как следствие, в некоторых ТЦ переходят к принятой на Западе практике смешанных арендных ставок, составленных из фиксированной части и % от торгового оборота с «квадрата» торговой площади.

Когда внешние факторы не благоприятствуют развитию строительного бизнеса, пришло время использовать внутренние ресурсы. Это хорошо понимают компании, которые остались на рынке. Основополагающий фактор успеха проекта сегодня, помимо традиционно декларируемых места расположения и оригинальной маркетинговой задумки – оптимизация внутренних процессов строительного производства.

Сервейинговые компании, которые начинают выходить на наш рынок, эффективно решают эти вопросы. Именно сервейера должны, как независимые эксперты, проводить анализ и осуществлять поиск оптимальных решений, аудит и контроль за бизнес-процессами. Плюс, в сервейинге существенную роль играет функция оптимизации, снижающая риски инвесторов. Компания занимающаяся независимым управлением проектом строительства коммерческой недвижимости способна сэкономить 25–30% средств инвестора только за счет оптимизации.

 

Додати коментар Ваш email не буде опублікований