Експлуатаційна експертиза

Експлуатаційна експертиза нерухомості є однією зі складових комплексного аудиту нерухомості, її завданням є оцінка ефективності поточного способу експлуатації будівлі, та вибір найбільш оптимального варіанту використання об’єкта нерухомості з точки зору технічної, юридичної та фінансової можливості і, звичайно, економічної доцільності. Ця послуга є частиною комплексу сервейінга і моніторингу процесу будівництва, але також може проводиться і в якості окремого дослідження.

Кожен об’єкт нерухомості має кілька варіантів юридично дозволених і економічно доступних варіантів експлуатації. Завдання експлуатаційної експертизи полягає в оцінці і аналізі результативності експлуатації нерухомого об’єкта.

Умовно можна виділити кілька стадій дослідження включають такі види аналізу: технічний, фінансово-економічний та юридичний. Основним полем дослідження є технічні параметри експлуатації будівлі, які в свою чергу впливають на економіку, тобто формують витратну частину.

Дана послуга найбільше затребувана на ринку комерційної нерухомості, що цілком зрозуміло, адже витрати на експлуатацію є важливим критерієм не тільки для власника нерухомості, але для потенційних або існуючих орендарів.

Експерти компанії М Консалтинг Груп у процесі проведення експлуатаційної експертизи за допомогою об’єктивних спеціалізованих методик виявляють найбільш рентабельні і конкурентні способи та  методи використання конкретного будинку або комплексу будівель.

Наш досвід свідчить, що в переважній більшості випадків, навіть незначні інвестиції здатні в довгостроковій перспективі значно знизити витрати на експлуатацію будівлі. А в разі, якщо проект передбачає глибоку модернізацію або зовсім є новим, фахівці з даного виду експертизи здатні запропонувати досить великий спектр варіантів оптимізації та скорочення витрат.

Серед комплексу дій безпосередньо впливають на модель експлуатації будівлі можуть бути: модернізація або заміна інженерних мереж, так і зміна стратегії використання будівлі з точки зору зниження витрат на функціонування, аж до консервації деяких приміщень.

Як проводиться експлуатаційна експертиза

Для отримання результатів дослідження проводиться ретельний аналіз ринкових та вартісних факторів, якісних характеристик конкретного нерухомого об’єкту і його земельної ділянки. Також наші експерти в обов’язковому порядку виїжджають на місце щоб об’єктивно оцінити поточний стан справ і провести ряд інструментальних обстежень об’єкта нерухомості.

Далі проводиться ідентифікація затребуваних ринком варіантів використання, які сумісні з характеристиками об’єкта що проходить експертизу. Для кожного варіанту проводиться оцінка всіх видів регулярного доходу, витрати на реалізацію і подальшу експлуатацію, визначається рівень прибутковості і виводиться оціночна вартість самого нерухомого об’єкта.

Не дивлячись на те, що основним полем дослідження є технічна та економічна складові, в обов’язковому порядку проводиться аналіз правових чинників функціонування будівлі. Це необхідно для того, щоб визначити можливі ризики та витрати при зміні способу експлуатації досліджуваного будівлі.

Кожен варіант реалізації супроводжується розробкою детального плану заходів по його реалізації з фіксацією конкретних учасників проекту, поетапних термінів виконання, джерел фінансових надходжень.

Найбільш продуктивний варіант використання нерухомого об’єкта повинен відповідати чотирьом критеріям:

  • Бути юридично бездоганно обгрунтованим
  • Фізично здійсненним
  • Забезпеченим з фінансової точки зору
  • Давати максимально можливу прибутковість

Також важливим критерієм є управлінська можливість здійснення змін, для аналізу якої потрібна тісна взаємодія з замовником.

Варто відзначити, що проводити експлуатаційну експертизу допускається як в уже існуючому і функціонує будівлі, так і для ще не зведеної будови в рамка розвитку проекту.

В результаті проведення експертизи, замовник отримує детальний звіт містить інформацію про поточний стан об’єкта нерухомості і пропозиції щодо підвищення ефективності експлуатації будівлі. Варто зауважити, що ця послуга може не тільки бути частиною комплексного аудиту або моніторингу будівництва, а й надаватися як самостійна.