Спрос на севейинг с ужесточением конкуренции будет расти
На рынке недвижимости сегодня конкурентоспособны компании, грамотно просчитывающие риски, имеющие крепкий финансовый и административный ресурс. Однако и они вынуждены прибегать к инструментам эффективного ведения бизнеса, уже общепринятым на развитых рынках, но пока инновационным в Украине. О том, как это работает.
Грамотный инвестор стремится управлять затратами, оптимизировав процесс
– Сервейинг как инструмент контроля и оптимизации процесса строительства отличается от знакомого всем проджектменеджмента?
– Проджект-менеджмент ориентирован на управление, обеспечение процесса. В меньшей степени – на анализ оптимальных решений и функцию контроля. Он работает с существующими бизнес процессами. Его задача их поддерживать и управлять.
Сервейинг же – это, в первую очередь, анализ и поиск оптимальных решений, аудит и контроль процессов. Плюс в сервейинге существенную роль играет функция оптимизации процесса строительства, направленная на снижение рисков инвесторов. Иными словами – проджектменеджмент может быть одной из составляющих сервейинга.
Основная задача сервейинга – предотвратить неэффективное использование средств подрядными организациями, что значительно уменьшает нагрузку на стоимость проекта. Привлечение сервейера в процесс строительства позволяет избежать дополнительной финансовой нагрузки, использовать современные строительные материалы, эффективный менеджмент, передовые строительные технологии.
– Что в принципе инициировало появление сервейинга?
– Его необходимость изначально обоснована различными, зачастую, противоположными, мотивациями инвестора (кредитора) и подрядной строительной организации.
– Насколько эта деятельность должна быть обеспечена законодательно? Хватает ли сегодняшнего законодательства для полноценной работы?
– Нужны образовательные программы, система сертификации и система лицензирования деятельности.
Технадзор как небольшая составляющая сервейинга этот путь уже прошел. Сейчас есть Ассоциация специалистов технического надзора, введена система персональной сертификации, деятельность лицензируется и т. д.
Сервейинг же, как новое на рынке понятие, только начинает этот путь. И, может быть, мы именно со стороны рынка должны подсказать государству, какие функции можем выполнять и как именно организовать деятельность так, чтобы она была наиболее эффективной и прозрачной.
По большому счету, в деятельности сервейеров заинтересованы все. И государственные проекты, которые реализуются сейчас, могли бы стать эффективнее с привлечением независимого строительного аудита.
В нашей практике есть ситуации, при которых договорные отношения «инвестор (государственная компания) – застройщик (частная компания)» с партнерами по строительным объектам настолько переплелись и запутались, что возникают существенные риски срыва реализации проекта.
А для успешной реализации следующего этапа проекта нужно получить четкую независимую экспертную оценку фактического состояния финансовых взаиморасчетов двух субъектов хозяйственной деятельности. Поэтому в таких проектах необходимо, чтобы сервейинг присутствовал с самого начала для успешного осуществления контроля за долями капитальных вложений участников.
– Этот инструмент направлен на государственные проекты?
– Не только. Это всего лишь один из примеров того, как сервейеры могут работать с государственными программами. Как показывает практика, сегодня в сервейинге большей частью заинтересованы частные инвесторы, особенно с иностранным капиталом, стремящиеся к максимальной прозрачности всех этапов процесса строительства. Поэтому мы проводим аудит технических процессов и материалов, минимизируем финансовые, технологические и производственные риски, оптимизируем внутренние процессы и оказываем юридическое сопровождение.
Конечно же, сегодняшние застройщики могут организовать у себя соответствующее подразделение, но такие подразделения, не являясь полностью независимыми, не могут быть эффективными, что подтверждает зарубежный опыт.
– Сколько инвестор сможет сэкономить?
– Суть экономии заключается в предотвращении увеличения стоимости строительства от 20 до 50%, а иногда и более. Это напрямую зависит от уровня и качества подготовки проектной документации, сводного сметного расчета, уровня квалификации топменеджмента службы заказчика, практического опыта генерального подрядчика и уровня профессионализма субподрядных организаций.
Некорректное и непрофессиональное выполнение работ на каждом из этапов вводит инвесторов в дополнительные риски, предотвращение которых и есть основная задача сервейера. Все составляющие процесса строительства, которые влияют на конечный результат и себестоимость строительства, мы мониторим, анализируем и выдаем наиболее оптимальный вариант в виде экспертного отчета.
– Почему сервейинг стал особенного востребованным именно сейчас?
– Ранее величина рентабельности девелоперских проектов была столь значительной (200–300%), что увеличение себестоимости на 30–50% было некритичным для экономических параметров проекта. На первом месте были сроки строительства ввиду высокой степени ликвидности рынка.
Сегодня ситуация кардинально изменилась, рентабельность, по заявлениям девелоперов, упала до 10–30%, соответственно, вопрос себестоимости и контроля затрат стал одним из наиболее актуальных.
Города миллионники нынешние кредитные ставки способны выдержать
– Какова структура сегодняшнего рынка недвижимости. И прогнозы по его развитию?
– Как известно, строительство – одна из базовых отраслей экономики. И критерием здоровья рынка среди прочих показателей является способность экономики строительства выдерживать существующую процентную ставку по банковским кредитам. Если экономика позитивная, то рынок живет и нормально развивается.
Если нет, то строительная отрасль теряет такой мощный источник финансовых ресурсов, как банковские кредиты по рыночным ставкам. И это ведет к усилению роли государства на строительном рынке, доходность уменьшается, рентабельность не позволяет рынку развиваться, происходит падение частных капитальных вложений, что приводит к более активному участию государства на строительном рынке.
Сегодня на рынке остались только профессионалы – серьезные девелоперские компании, которые привыкли просчитывать риски изначально и имеют за спиной серьезный инвестиционный капитал.
Все случайные игроки ушли. И схемы, работающие при рентабельности в 300%, лопнули, когда рентабельность стала 50%. Не нужно говорить, что времена, когда рынок работал на тебя, прошли. Выигрывает тот, кто знает, как заработать на покрытие ставки по кредиту, и постоянно оптимизирует внутренние бизнеспроцессы.
– Выдерживает ли рынок сегодня кредитные ставки? Строители стонут по поводу высоких кредитных ставок… Или они лукавят?
– В основе лежит себестоимость строительства и цена реализации, которая в свою очередь зависит от месторасположения объекта. Если обобщать, то в центральных и привлекательных местах крупных городов при себестоимости строительства в $800–1000 плюс кредитная ставка на период строительства и последующая продажа или аренда – экономически выгодна.
Но чем дальше на периферию, тем разница между себестоимостью и ценой реализации ниже и рентабельность приближается к нулю. Так что ответ на вопрос о том, выдерживает ли рынок кредитные ставки, нужно начинать с места.
Города миллионники выдерживают. Безусловно, различные сегменты рынка недвижимости ведут себя поразному, но в большинстве случаев себестоимость строительства плюс кредитная ставка спокойно «помещаются» в стоимости продажи.
Сегодня уже нет заработка «в разы», и от этого строителям придется отвыкать. Сознание операторов рынка готово к тому, что к реализации проекта нужно подходить после детального анализа, просчитав все возможные риски. И необходимость появления на рынке сервейинговых компаний вполне логична и обоснована