Спрос на севейинг с ужесточением конкуренции будет расти

На рынке недвижимости сегодня конкурентоспособны компании, грамотно просчитывающие риски, имеющие крепкий финансовый и административный ресурс. Однако и они вынуждены прибегать к инструментам эффективного ведения бизнеса, уже общепринятым на развитых рынках, но пока инновационным в Украине. О том, как это работает.

Грамотный инвестор стремится управлять затратами, оптимизировав процесс

– Сервейинг как инструмент контроля и оптимизации процесса строительства отличается от знакомого всем проджект­менеджмента?

– Проджект­-менеджмент ориентирован на управление, обеспечение процесса. В меньшей степени – на анализ оптимальных решений и функцию контроля. Он работает с существующими бизнес ­процессами. Его задача их поддерживать и управлять.

Сервейинг же – это, в первую очередь, анализ и поиск оптимальных решений, аудит и контроль процессов. Плюс в сервейинге существенную роль играет функция оптимизации процесса строительства, направленная на снижение рисков инвесторов. Иными словами – проджект­менедж­мент может быть одной из составляющих сервейинга.

Основная задача сервейинга – предотвратить неэффективное использование средств подрядными организациями, что значительно уменьшает нагрузку на стоимость проекта. Привлечение сервейера в процесс строительства позволяет избежать дополнительной финансовой нагрузки, использовать современные строительные материалы, эффективный менеджмент, передовые строительные технологии.

– Что в принципе инициировало появление сервейинга?

– Его необходимость изначально обоснована различными, зачастую, противоположными, мотивациями инвестора (кредитора) и подрядной строительной организации.

– Насколько эта деятельность должна быть обеспечена законодательно? Хватает ли сегодняшнего законодательства для полноценной работы?

– Нужны образовательные программы, система сертификации и система лицензирования деятельности.

Технадзор как небольшая составляющая сервейинга этот путь уже прошел. Сейчас есть Ассоциация специалистов технического надзора, введена система персональной сертификации, деятельность лицензируется и т. д.

Серве­йинг же, как новое на рынке понятие, только начинает этот путь. И, может быть, мы именно со стороны рынка должны подсказать государству, какие функции можем выполнять и как именно организовать деятельность так, чтобы она была наиболее эффективной и прозрачной.

По большому счету, в деятельности сервейеров заинтересованы все. И государственные проекты, которые реализуются сейчас, могли бы стать эффективнее с привлечением независимого строительного аудита.

В нашей практике есть ситуации, при которых договорные отношения «инвестор (государственная компания) – застройщик (частная компания)» с партнерами по строительным объектам настолько переплелись и запутались, что возникают существенные риски срыва реализации проекта.

А для успешной реализации следующего этапа проекта нужно получить четкую независимую экспертную оценку фактического состояния финансовых взаиморасчетов двух субъектов хозяйственной деятельности. Поэтому в таких проектах необходимо, чтобы сервейинг присутствовал с самого начала для успешного осуществления контроля за долями капитальных вложений участников.

– Этот инструмент направлен на государственные проекты?

– Не только. Это всего лишь один из примеров того, как сервейеры могут работать с государственными программами. Как показывает практика, сегодня в сервейинге большей частью заинтересованы частные инвесторы, особенно с иностранным капиталом, стремящиеся к макси­мальной прозрачности всех этапов процесса строительства. Поэтому мы проводим аудит технических процессов и материалов, минимизируем финансовые, технологические и производственные риски, оптимизируем внутренние процессы и оказываем юридическое сопровождение.

Конечно же, сегодняшние застройщики могут организовать у себя соответствующее подразделение, но такие подразделения, не являясь полностью независимыми, не могут быть эффективными, что подтверждает зарубежный опыт.

– Сколько инвестор сможет сэкономить?

– Суть экономии заключается в предотвращении увеличения стоимости строительства от 20 до 50%, а иногда и более. Это напрямую зависит от уровня и качества подготовки проектной документации, сводного сметного расчета, уровня квалификации топ­менеджмента службы заказчика, практического опыта генерального подрядчика и уровня профессионализма субподрядных организаций.

Некорректное и непрофессиональное выполнение работ на каждом из этапов вводит инвесторов в дополнительные риски, предотвращение которых и есть основная задача сервейера. Все составляющие процесса строительства, которые влияют на конечный результат и себестоимость строительства, мы мониторим, анализируем и выдаем наиболее оптимальный вариант в виде экспертного отчета.

– Почему сервейинг стал особенного востребованным именно сейчас?

– Ранее величина рентабельности девелоперских проектов была столь значительной (200–300%), что увеличение себестоимости на 30–50% было некритичным для экономических параметров проекта. На первом месте были сроки строительства ввиду высокой степени ликвидности рынка.

Сегодня ситуация кардинально изменилась, рентабельность, по заявлениям девелоперов, упала до 10–30%, соответственно, вопрос себестоимости и контроля затрат стал одним из наиболее актуальных.

Города­ миллионники нынешние кредитные ставки способны выдержать

– Какова структура сегодняшнего рынка недвижимости. И прогнозы по его развитию?

– Как известно, строительство – одна из базовых отраслей экономики. И критерием здоровья рынка среди прочих показателей является способность экономики строительства выдерживать существующую процентную ставку по банковским кредитам. Если экономика позитивная, то рынок живет и нормально развивается.

Если нет, то строительная отрасль теряет такой мощный источник финансовых ресурсов, как банковские кредиты по рыночным ставкам. И это ведет к усилению роли государства на строительном рынке, доходность уменьшается, рентабельность не позволяет рынку развиваться, происходит падение частных капитальных вложений, что приводит к более активному участию государства на строительном рынке.

Сегодня на рынке остались только профессионалы – серьезные девелоперские компании, которые привыкли просчитывать риски изначально и имеют за спиной серьезный инвестиционный капитал.

Все случайные игроки ушли. И схемы, работающие при рентабельности в 300%, лопнули, когда рентабельность стала 50%. Не нужно говорить, что времена, когда рынок работал на тебя, прошли. Выигрывает тот, кто знает, как заработать на покрытие ставки по кредиту, и постоянно оптимизирует внутренние бизнес­процессы.

– Выдерживает ли рынок сегодня кредитные ставки? Строители стонут по поводу высоких кредитных ставок… Или они лукавят?

– В основе лежит себестоимость строительства и цена реализации, которая в свою очередь зависит от место­расположения объекта. Если обобщать, то в центральных и привлекательных местах крупных городов при себестоимости строительства в $800–1000 плюс кредитная ставка на период строительства и последующая продажа или аренда – экономически выгодна.

Но чем дальше на периферию, тем разница между себестоимостью и ценой реализации ниже и рентабельность приближается к нулю. Так что ответ на вопрос о том, выдерживает ли рынок кредитные ставки, нужно начинать с места.

Города ­миллионники выдерживают. Безусловно, различные сегменты рынка недвижимости ведут себя по­разному, но в большинстве случаев себестоимость строительства плюс кредитная ставка спокойно «помещаются» в стоимости продажи.

Сегодня уже нет заработка «в разы», и от этого строителям придется отвыкать. Сознание операторов рынка готово к тому, что к реализации проекта нужно подходить после детального анализа, просчитав все возможные риски. И необходимость появления на рынке сервейинговых компаний вполне логична и обоснована