Обзор гостинничного рынка Киева

Сокращенный вариант исследования рынка гостиничной недвижимости Киева проведенного в декабре 2016 – январе 2017 в рамках проекта по экспертизе месторасположения и определения наиболее эффективного варианта использования земельного участка*.

Общая характеристика рынка

Рынок отелей Киева находится в стагнации на протяжении длительного периода времени (с 2012 года) и демонстрирует тенденции к дальнейшему падению. Спрос на новую гостиничную недвижимость практически отсутствует.

Тенденция к сокращению номерного фонда выражается в закрытии нерентабельных гостиниц, новые крупные отели в Киеве с 2014 года не открывались за исключением отеля сети Reikartz в конце 2016 года. С 2012 года в столице прекратили свое существование 18 гостиниц.

Заморожено строительство отелей Aloft, Azimuth Hotel, Park Inn, Renaissance Kiev Hotel, Indigo, Ibis, Best West Plus, Sofitel и другие проекты.

Общий объем замороженного номерного фонда составляет 3850 номеров, которые в случае улучшения конъюнктура могут быть относительно быстро выведены на рынок. То есть предложение в короткие сроки может увеличится на 38%.

При этом номерной фонд сократился не более чем на 5%, но заполняемость отелей и доход владельцев гостиниц постоянно снижается. С 2012 года заполняемость отелей снизилась с 60% до 34%, а средний доход от номера на 20%. Показатель Revenue Per Available Room (доход в расчете на номер в зависимости от загрузки) в 2016 году был достаточно низок и составил, в среднем по рынку, 37%.

Спрос и предложение

Гостиничный рынок Киева характеризуется низким спросом на проживание в гостиницах, который, к тому же имеет, тенденцию к постоянному снижению.

Отдельно стоит выделить сегмент отелей под управлением сетевых брендов: Hilton Hotels & Resorts, Holiday Inn, Hyatt Regency, Ibis, Premier Hotels (3), Radisson (2), Ramada, Reikartz Hotel Group (2), Royal Hotels (7).

Эти гостиницы более устойчивы кризисам из-за своей сетевой структуры и наличия корпоративных контрактов, поэтому им удается сохранять более стабильные цены и приемлемую загрузку номеров.

Незначительный рост показателей заполняемости и доходности обусловлен закрытием низкорентабельных гостиниц и перераспределением клиентов между оставшимися участниками рынка.

Отельеры, желающие минимизировать негативные тенденции, стремятся к снижению расходов на содержание и управление, а также, для увеличения заполняемости, предлагают гостям дополнительные акционные предложения.

Количество отелей в крупных городах Украины

• Киев — 164
• Львов — 109
• Одесса — 148
• Харьков — 80
• Днепр — 46

Структура предложения рынка гостеприимства

Около 70% отелей сосредоточены в пределах бизнес-центра города.
Рынок гостеприимства Киева можно условно разделить на три больших сектора:

• Отели
• Хостелы
• Апартаменты

Самое большое предложение размещения наблюдается в секторе апартаментов 70,6%, отели же занимают — 19,3%. С учетом количества номеров ситуация, естественно, обратная — номерной фонд гостиниц занимает 84,5% рынка.

Что касается распределения по районам города, то лидерами ожидаемо являются Шевченковский и Печерский районы.

По районам города

Треть рынка Киева занимают отели класса “3 звезды” — 29,4%, и еще 43% недорогих объектов без категории “звездности”. Чем дальше от делового центра города расположен отель, тем ниже стоимость проживания и его класс.

Цены на размещение

Стоимость проживания в отелях достаточно широко диверсифицирована. Средняя стоимость проживания в гостинницах премиального класса составляет 6250 грн. за ночь, стандарт — 2500 грн, эконом — 970 грн. При этом максимальная стоимость составляет 7950, а минимальная — 320 грн за ночь.

Среднее медианное значение проживания в гостиницах столице Украины — 1050 грн. за сутки.

Для сравнения, средняя стоимость номера во Львове составляет — 800, а в Одессе — 790 гривен за ночь.

В сегменте апартаментов средние цены, ниже на 10-20%. Средняя медианная цена ночи в апартаментах — 980 грн. Максимально дорогие апартаменты — 6000, самые дешевые 450 грн. за ночь

Цена в хостелах стартует со 100 гривен за ночь, а максимально достигает 900. Среднее медианное значение по Киеву —340 грн.

В зависимости от стоимости проживания, предложение распределено следующим образом:

Таким образом, 68% всего предложения сосредоточено в эконом и среднем сегменте.

В зависимости от географического положения средняя медианная стоимость одной ночи проживания распределена нелинейно. Чем ближе к бизнес центру Киева, тем выше средняя цена номера.

Структура спроса

Источником гостей для отельного бизнеса является туризм и деловые поездки. Так как Киев является политическим и деловым центром Украины, около 65% всех приезжих в город являются именно деловыми туристами.

Потребителей услуги можно разделить на иностранных и внутренних туристов, а предыдущее две группы в свою очередь на «экскурсионных»,  «бизнес» и «событийных».

Самый высокий спрос на размещение в отелях среднего и верхнего ценовых сегментов демонстрируют туристы из-за рубежа. Внутренние туристы предпочитают останавливаться в недорогих гостиницах и апартаментах.

Больше половины гостей (67%) прибывает в Киев через два столичных аэропорта, остальные железнодорожным и автомобильным транспортом.

Судя по динамике столичных аэровокзалов, в 2016 году пассажиропоток в столицу восстановился до уровня 2012 года.

Для сравнения Аэропорт «Львов» за 2016 год обслужил 738 000 пассажиров, что на 29% больше показателя 2015 года. Через международный аэропорт «Одесса» пассажиропоток увеличился до 1 033 500 пассажиров (рост на 8,9%).

«Борисполь» при этом увеличил пассажиропоток до 8 650 000 человек, что на 15% выше показателя прошлого года.

В целом же трафик через аэропорт «Борисполь» составляет 67% от всего авиационного пассажиропотока Украины.

Учитывая тенденции развития рынка, общую экономическую ситуацию, политику городской администрации по увеличению туристического потока в столицу и отсутствие новых значимых и крупных событий, способных привлечь большой поток событийных и бизнес-туристов, можно рассчитывать на замедление падения рынка в 2017 году и незначительный рост во втором полугодии.

Заметный рост спроса на размещение в отелях Киева стоит ожидать не ранее 2019 года, в случае позитивной динамики развития экономики Украины и увеличения количества деловых поездок.

Наиболее вероятный прогноз на 2017 год

Наиболее вероятным прогнозом для рынка отелей Киева является дальнейшая стагнация, полное восстановление рынка до уровня 2012-2013 годов маловероятно. Можно ожидать дальнейшего сокращения общего числа предложения из-за закрытия менее эффективных отелей и перераспределение потока гостей по более эффективным. Увеличение количества внутренних туристов будет подпитывать только нижний ценовой сегмент рынка (апартаменты, хостелы и недорогие гостиницы).

Рентабельность даже удачно размещенных объектов в настоящее время является очень низкой. Платежеспособность внутренних и международных туристов значительно отличается, увеличение потока международных туристов в Киев в ближайшее время не будет, таким образом для верхнего ценового сегмента кардинальных изменений ждать не стоит.

В случае улучшения ситуации на рынке спрос будет быстро поглощен за счет вывода замороженных проектов.

*В этом обзоре не представлен анализ месторасположения и конфигурации земельного участка заказчика, рисков для объекта недвижимости, исследование конкурентов, менее вероятные сценарии развития, а так же конфиденциальная информация.