Проведение технической экспертизы зданий призвано установить его фактическое техническое состояние. Такой вид экспертиз зачастую проводится для уже возведенного здания, но иногда его элементы применяются и на этапе строительства. На этом этапе производится тщательное обследование всех строительных конструкций объекта недвижимости, электросетей, систем водоснабжения и канализации, отопления, вентиляции, газоснабжения и других инженерных систем.
Процедура технической экспертизы в обязательном порядке включает и анализ документации и визуальный осмотр специалистами соответствующей квалификации, сбор информации, анализ технических рисков и разработку конкретных предложений по улучшению параметров обследуемого объекта недвижимости. В нестандартных случаях, эксперты M Consulting Group привлекают в качестве консультантов узких специалистов (например, специалистов по строительству в сложных условиях, или усталостной прочности конструкций).
Техническая экспертиза недвижимости может проводится как в рамках строительного сервейинга, так и в виде самостоятельной услуги.
В процессе технической экспертизы недвижимости изучаются:
- строительно-техническая документация
- текущее состояние оснований и фундаментов
- состояние строительных конструкций и фасада
- систем водоснабжения, отопления, электроснабжения, вентиляции, пожаротушения и т.д.
- энергоэффективность проекта или существующего здания
Экспертиза конструкций здания
В рамках исследования конструкции здания производится как визуальный осмотр так анализ с использованием технических средств, вплоть до лабораторных исследований химических и физических свойств материалов.
На данной стадии исследования, наши эксперты определяют отклонения от заявленных технических параметров конструкций и проектной документации, наличие дефектов, качество использованных материалов, устойчивость к воздействию окружающей среды, сейсмическую стойкость, степени износа, статическую, динамическую и усталостную прочность всей конструкций и ее отдельных элементов.
Пристальное внимание уделяется обследованию грунтов, оснований и фундаментов.
Результатом исследования является заключение о фактическом состоянии объекта недвижимости его эксплуатационный свойств, наличию дефектов и отклонений, остаточный ресурс конструкции. На основании которого делаются предложения о необходимости ремонта, реконструкции или применении других технических решений по улучшению технического состояния строения.
Экспертиза инженерных систем
Инженерные системы являются неотъемлемой частью любого объекта недвижимости. В настоящее время это сложный комплекс состоящий из многих связанных элементов. К тому же стоимость эксплуатации систем жизнеобеспечения здания является одной из наиболее затратных статей бюджета для его владельца.
К инженерным системам относятся системы:
- водоснабжения и водоотвода
- электроснабжения
- отопления
- вентиляции и кондиционирования
- безопасности и связи (противопожарная система и сигнализация и наблюдение)
Для экспертной оценки состояния коммуникаций применяются как визуальные так и инструментальные средства сбора информации. Наши эксперты оценивают текущее состояние всех коммуникаций, отклонение от проектных параметров, соответствие современным нормам.
В результате инспекции в итоговый отчет вносится заключение о техническом состоянии систем здания и предложения по их совершенствованию.
Энергоэффективность
Отдельно проводится изучение энергоэффективности объекта недвижимости. Цель такого исследования — оценка применяемых в настоящее время технических и архитектурно-строительных решений и выработка рекомендаций по повышению энергосбережения здания, что в конечном итоге должно снизить эксплуатационные расходы. В это исследование включается: изучение систем отопления, водоснабжения, вентиляции, электроснабжения и, при наличии, газоснабжения.
Такой энергоаудит может проводится как для реконструируемого объекта, так и для еще строящегося или находящегося в процессе проектирования. Естественно, что внесение изменений на этапе проектирования и строительства наиболее эффективно.
Исходя из многолетней практики сервейинга M Consulting group, результаты так называемой термомодернизации здания, в большинстве случаев, позволяли повысить его энергоэффективность в пределах от 30- до 50% что в условиях постоянно повышающихся тарифов в денежном выражении дает существенную экономию для владельца.
Энергетический аудит здания
Здания являются одним из самых крупных потребителей энергетических ресурсов, что в свою очередь оказывает влияние на стоимость их эксплуатации. Поэтому в процессе технической экспертизы производится проверка технических решений позволяющий использовать ресурсы более эффективно. Результаты исследований позже используются в блоке экономических и эксплуатационных экспертиз недвижимости.
Процесс энергоаудита включает в себя исследования теплопотерь через окна, двери, стены сооружения, протечки в системе теплоснабжения. В результате разрабатывается план по модернизации фасада строения, системы теплообеспечения и других мер по теплоизоляции (окна, двери, перекрытия и др.) помещений позволяющий сэкономить ресурсы в пределах от 20 до 40%.
Использование возобновляемых источников энергии в Украине не столь популярно как в других странах, но в рамках оценки возможностей по увеличению эффективности используемых ресурсов нашими экспертами всегда рассматривается экономическая целесообразность таких решений как: применение тепловых насосов, рекуперации тепла, фотоэлектрических панелей, или солнечных коллекторов.
В части сокращения затрат электроэнергии самыми очевидными и эффективными решениями является использование энергосберегающих ламп и максимальное использование естественного освещения. Также мы рекомендуем применять системы автоматической регуляции освещения и управления системой вентиляции, что для промышленной и коммерческой недвижимости особенно актуально. Применение современных технологических решений позволяет владельцу здания экономить от 20 до 50% электроэнергии.
Также нашими специалистами изучается эффективность работы систем водоснабжения. Меры по сокращению затрат включают как сокращение потребления воды, так и снижение энергопотребления насосов.
В большинстве случаев, наши эксперты рекомендуют подходить к вопросу энергосбережения комплексно и использовать автоматизированные системы контроля расхода энергоресурсов. Такой подход позволяет в дополнении ко всем вышеперечисленным повысить энергоэффективность дополнительно на 10-12%.
По нашим данным наиболее актуальным и экономически эффективным в настоящее время для коммерческой недвижимости является применение систем автоматического управления, в для жилой недвижимости — применение мер по теплоизоляции и совершенствованию систем отопления.
Повышение энергоэффективности недвижимости является целостной задачей, включающей использование современных материалов, информационных технологий, технические и архитектурные решения.
Результат технической экспертизы
Итог проведения технической экспертизы объекта недвижимости представляет собой отчет о себе результатах произведенного обследования, данные о состоянии всех конструкций и систем, степени их физического износа, необходимости ремонта или полной замены.
Также в строительно-технической экспертизе содержится план мероприятий по реконструированию несущей способности конструкций, достижению необходимой степени безопасности, повышению эффективности работы систем жизнеобеспечения здания и другие рекомендации по снижению рисков и эксплуатационных расходов.
Нашими основными отличиями является большой практический опыт, постоянное обучение специалистов и комплексный подход к решению задач по развитию недвижимостью.
В нестандартных случаях к проведению технической экспертизы привлекаются узкопрофильные эксперты, применяются методики лабораторных исследований и производятся предварительные инженерные расчеты.
Эксперты М Сonsulting Group проводят техническую экспертизу путем применения отечественных методик и стандартов, регламентирующих ее проведение – СНИПов, ГОСТов, методических пособий и указаний. Также мы применяем самые современные технологии и передовой зарубежный опыт. Для чего наши эксперты постоянно совершенствуют знания и навыки не только в процессе работы на украинских проектах, но при необходимости проходят обучение за рубежом.