Прогноз цін на ринку нерухомості 2017

Прогноз аналітиків M Consulting Group по ринку нерухомості України на 2017 рік — консервативний. Ціни на нерухомість, як житлову, так і комерційну продовжать плавне падіння, звичайно, в разі, якщо не буде різких валютних коливань або інших непередбачених подій в економіці країни.

Можна сказати з упевненістю, що в осяжній перспективі зростання цін на ринку нерухомості не передбачається. Незрозумілим залишається тільки питання на скільки саме подешевшає “квадратний метр” в 2017 році.

Обсяги будівництва

Обсяги будівництва в Україні (якщо вимірювати в квадратних метрах, а не у гривні) зберігаються практично на одному рівні з 2012 року. Щорічно в експлуатацію здається близько 10 мільйонів квадратних метрів. Напевно не стане винятком і 2016 рік, судячи з усього, можна очікувати, що до 2017 року буде введено близько 10 мільйонів квадратних метрів нерухомості.

Лідером за обсягами будівництва очікувано є Київська область і місто Київ.

Так в 2016 році на частку київської області припало близько 21% всього нового будівництва, а на саму столицю — 12%. Для порівняння вся Львівська область це 10,5%, Одеська, Івано-Франківська — близько 6% кожна, а Харківська — 4,4%. Решта областей країни займають менше 5% від загального обсягу будівництва.

Цікава тенденція, частка комерційної нерухомості в загальному обсязі щорічно знижується в середньому на 3%. Це можна пояснити тим, що запуск багатьох проектів офісної та торговельної нерухомості відкладається з року в рік, так як в умовах падіння економіки попит з боку орендарів також невисокий, а заморозити такий об’єкт простіше, ніж у разі проекту житлового будинку.

Ціни на нерухомість

Починаючи з весни 2014 року ціни на нерухомість в Україні знижувалися, час від часу, звичайно, спостерігався короткочасне зростання, але, в цілому, тенденція до зниження вартості квадратного метра очевидна.

На вторинному ринку Києва падіння вартості квадратного метра трохи більше, ніж на первинному і склало в середньому близько 11% за рік в доларовому вираженні.

На первинному ж ринку столиці ціна за квадратний метр знизилася в середньому на 9,3% в доларах за рік. А в жовтні-листопаді навіть намітилося невелике зростання 3-4% в порівнянні аналогічним періодом з 2015 року.

В інших великих містах зберігається та ж тенденція, але цифри вже інші.

Так на вторинному ринку Одеси середні ціни знизилися на 3%, в Харкові — на 1,2%, у Львові — на 7,6%, в Дніпрі — на 6%, а в Запоріжжі — на 14% в іноземній валюті.

На ринку нового житла в тих же містах спостерігаються такі тенденції: в Одесі за рік ціни впали на 4%, в Харкові — на 7,8%, у Львові — на 6%, в Дніпрі — на 7,2%, а в Запоріжжі — на 41%.

Слід зазначити, що вище наведені цифри є середніми по ринку, і розглядати їх варто тільки як показник напряму руху ринку в цілому.

Тим часом збільшення попиту ні на первинному ні на вторинному ринку очікувати не варто. Цьому є кілька причин.

Житлова нерухомість

Купівельна спроможність громадян не виросла, також немає передумов для зростання в найближчому майбутньому

За 2016 рік реальні доходи українців значно не виросли. Номінальні доходи в середньому зросли на 14%, при тому, що реальні — лише на 3%. А цього зовсім недостатньо, щоб надати хоч якийсь вплив на ринок нерухомості, як житлової (немає коштів для покупки нового житла для власних потреб, так само ка і для інвестицій в нерухомість), так і комерційної (немає коштів для здійснення покупок, в внаслідок падають доходи магазинів — немає можливості орендувати нові приміщення).

Незважаючи на деяке поліпшення економічних показників, зменшення облікової ставки НБУ, зниження темпів інфляції і підвищення рейтингів України рейтинговими агентствами (Fitch, Moody`s і Standard & Poor’s) можна говорити скоріше про стабілізацію економіки України, а не про її зростанні.

Таким чином зростання попиту з боку покупців бажаючих придбати нерухомість “для себе” в наступному році чекати не варто. Те ж можна сказати і про інвестиції в нерухомість як для продажу так і для здачі в її оренду, вільних грошей на ринку немає, так само як і іпотечного кредитування.

Інвестори які мають заощадження навряд чи вирішать інвестувати їх в житлову нерухомість очікуючи подальшого зниження цін

Існує істотний розрив між ціновими очікуваннями продавців і покупців нерухомості. Це стосується як ринку первинної, так і вторинної нерухомості. Таким чином і розрив між реальною ціною продажу і заявленою вартістю може становити від 10% до 20%. Причому аналогічна ситуація спостерігається на ринку новобудов, тільки тут для корекції пропозиції використовуються знижки та акції.

Покупець очікує зниження і продавці, які мають намір реалізувати свою нерухомість найближчим часом, будуть змушені і далі знижувати її вартість.

Пропозиція на первинному ринку зростає

Обсяги будівництва не зменшуються. Девелопери продовжують інвестувати в нерухомість, а будівельні компанії — будувати. В результаті на тлі відсутності попиту, пропозиція зростає, а це в свою чергу штовхає ціни вниз. Значна частина девелоперів інвестує проекти з коштів отриманих від продажу на етапі будівництва. Вони просто змушені знижувати ціни або використовувати знижки, щоб витримувати графік фінансування.

І тим не менше, ринок нерухомості залишається одним з небагатьох, куди інвестувати все ще вигідно. За нашими даними рентабельність в цьому секторі економіки хоч і знизилася вдвічі, але все ще залишається на рівні 100-150%, що при фактичній відсутності ринку цінних паперів і кризу в банківському секторі є практично єдиною можливістю для інвестора “змусити працювати” свій капітал.

Пропозиція на вторинному ринку може зрости в зв’язку з підвищенням комунальних послуг в цьому році

В результаті підвищення вартості комунальних послуг на ринку може з’явиться більше нерухомості. Простіше кажучи, власники квартир і офісів, змушені оплачувати збільшені комунальні платежі, будуть більш мотивовані реалізувати свою нерухомість або здати її в оренду.

Також не варто скидати з рахунків і заставну нерухомість. Адже для банків важливо продати таке забезпечення застави швидше, і вони виставляють на продаж такі об’єкти спочатку з хорошим дисконтом.

Комерційна нерухомість

Вакантність офісної нерухомості в Києві за нашими оцінками, становить 15-20%. Торгової — не менше 7%.

В інших містах України ці показники вище. Тому орендодавці змушені йти на зниження орендних ставок в більшості сегментів комерційної нерухомості, або іншими шляхами утримувати орендарів (наприклад, прив’язувати орендну плату до обсягів доходу орендаря у випадку з комерційною нерухомістю) і оптимізувати витрати на утримання об’єкта нерухомості (підвищувати енергоефективність будівлі, змінювати підхід до його використанні на більш економічно ефективний).

В цілому по ринку в України ситуація саме така, як описано вище, в деяких випадках спостерігається локальне підвищення орендних ставок, але ці зміни не є тенденцією.

Причини, які стримують зростання цін на комерційну нерухомість ті ж що і для житлового сегмента — економічна ситуація в країні.

Прогноз на 2017 рік

Не варто очікувати різкого обвалу цін в 2017 році, ринок нерухомості чекає плавне зниження цін в межах 10%. Хоча там, де існує локальний попит (в різних сегментах і географічних точках) може спостерігатися і зростання в невеликих межах (3-5%).

Наприклад, торговий центр з великим потоком відвідувачів, і відповідно з високими показниками продажів у орендарів, може дозволити собі корекцію цін в бік їх підвищення, якщо у орендаря не буде альтернативного варіанту для переїзду. Але в містах (або районах міста) з високою конкуренцією і поганими продажами будь-яке підвищення цін підвищує ризики втрати орендарів.

Абсолютно точно глобального зростання цін на нерухомість в наступному році не буде, для цього немає об’єктивних причин.

Тому інвестори, які бажають вкласти вільні кошти в нерухомість в 2017 році можуть відчувати себе абсолютно спокійно, у них буде і вибір і час на прийняття рішення. А ось власники нерухомості, які не мають можливості заморозити об’єкт, будуть змушені знижувати ціни, щоб залишатися конкурентоспроможними на ринку, що падає.